Financiamento imobiliário, embora seja a modalidade mais utilizada na compra de um imóvel é a opção mais cara das disponíveis. É possível poupar e investir o dinheiro, tendo a disponibilidade de comprar à vista e sem juros. O capital poupado pode ser investido e a rentabilidade pode ser usada para pagar as parcelas do financiamento. Um consórcio pode ser feito com o intuito de quitar a dívida, entre outras alternativas.
A questão é que dificilmente a rentabilidade de um investimento vai ser suficiente para cobrir as parcelas do financiamento.
No mercado de financiamento existe dois tipos de tabela disponíveis: a tabela price, que embora faça mais sentido para prazos curtos, muitas vezes é utilizada no financiamento imobiliário; e a tabela SAC (Sistema de Amortização constante), que é a melhor opção de financiamento para prazos longos.
Quando alguém financia um imóvel e começa a pagar as parcelas, fica com a sensação que o saldo devedor não está diminuindo, pois a maior parte da parcela acaba indo para pagar os juros e uma pequena diferença para amortizar o valor da dívida. No sistema price, a parcela é fixa, a amortização é crescente (geralmente a primeira prestação é mais barata do que comparando com a SAC), mas a última prestação é mais cara. O saldo devedor é reduzido lentamente e se paga no montante total um valor de juros maior do que na SAC.
A Price costuma ser usada para financiamento de veículos, mas algumas vezes a usam para imóveis, onde a SAC seria a modalidade ideal. O resultado para financiamento de 20 anos? Pagar o dobro do valor do imóvel. No sistema SAC, as parcelas começam maiores e vão reduzindo com o passar do tempo – a amortização é constante. Nessa modalidade, para chegarmos no valor da amortização é necessário dividir o saldo devedor pelo prazo. A redução do saldo devedor é mais acelerada e o montante total de juros tende a ser menor. Muito utilizada em financiamentos imobiliários. Se utilizarmos o mesmo exemplo de um financiamento de 20 anos, implica em pagar 170% do valor do imóvel.
Um produto muito utilizado em substituição aos financiamentos é o consórcio imobiliário, que não tem juros, mas sim uma taxa administrativa fixa diluída no período do contrato. O fato de não ter juros compostos faz com que nessa mesma comparação o imóvel saia por aproximadamente 120% do valor.
Claro que estamos falando de um produto direcionado a quem não tem pressa ou quem faz as coisas de maneira planejada, pois o valor do crédito só fica disponível por sorteio, lance ou fim do prazo.
Para quem pensa em comprar um imóvel na planta, faz sentido contratar um consórcio no valor do saldo devedor que terá no momento de entrega das chaves, para fugir do financiamento. Enquanto as chaves não forem entregues, as parcelas com a construtora não terão juros, serão apenas reajustadas pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil) e na entrega de chaves pode-se entrar com a carta de crédito para quitação do imóvel junto à construtora e alienação junto à administradora do consórcio.
Muitas vezes as pessoas quando estão financiando estão também pagando aluguel, e pensando neste tipo de situação, algumas seguradoras lançaram cartas de consórcio com redutor na parcela: o valor pago de parcela e taxas corresponde a 70% do valor que se pagaria normalmente e quando se é contemplado e tiver acesso ao bem, se levanta o valor do saldo devedor e passa a pagar o valor de parcela cheia diluído no período. Tendo o bem disponível, não terá mais despesas de aluguel ou parcela com a construtora e conseguirá concentrar seus pagamentos em um único produto, sem juros e com um seguro de vida para não deixar uma dívida para a família, deixando o imóvel quitado em caso de falecimento.